大阪で旅館業（簡易宿所）の許可を取るには｜流れ・要件・費用感をやさしく解説

大阪市の特区民泊は、2026年5月29日をもって新規の認定申請の受付が終了しました。これから大阪で民泊・宿泊事業を新しく始める方は、特区民泊という選択肢をもう選べません。現在、新規で合法的に始めるルートは大きく2つ。①旅館業法の許可を取る（民泊規模なら「簡易宿所」が中心）、②住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出をする、のどちらかです。

このうち、年間の営業日数に制限がなく、通年で運営できるのが旅館業のルートです。民泊新法には年間180日という上限があるため、宿泊事業を本格的な収益の柱にしたい方にとって、簡易宿所の許可は「本命」といえる存在になりました。本記事では、大阪で簡易宿所の許可を取るための流れ・要件・費用感を、初めての方にもわかるように整理します。

私たちは大阪の宅地建物取引業者として、民泊・宿泊事業に向いた物件情報を日々ご紹介しています。その実務の目線から、「物件を選ぶ前に知っておくと失敗しにくいポイント」を中心にお伝えします。

旅館業法は、宿泊料を受け取って人を泊める営業を規制する法律です。かつては「ホテル営業・旅館営業・簡易宿所営業・下宿営業」の4類型に分かれていましたが、2018年の法改正でホテルと旅館が統合され、現在は「旅館・ホテル営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の3つの区分になっています。簡易宿所は「宿泊する場所を多数人で共用する構造・設備を主とする施設」とされ、ゲストハウスやカプセルホテル、そして民泊規模の一棟貸しや区分マンションの一室などが実務上このカテゴリで許可を取っています。

簡易宿所の最大の特徴は、年間営業日数の制限がないことです。民泊新法の180日上限と違い、春の桜シーズンや夏休み、年末年始といった繁忙期も含めて、通年で営業を続けられます。そのぶん「届出」で済む新法と違って「許可」制であり、建物や設備に求められる要件は一段厳しくなります。

施設の基準としては、客室の延床面積が33平方メートル以上（宿泊者が10人未満の場合は1人あたり3.3平方メートル以上）といった面積要件のほか、換気・採光・入浴設備・洗面設備などの基準があります。大阪市では条例による独自の基準が上乗せされている部分もあるため、細かい数字は必ず保健所に確認してください。

簡易宿所の許可は、どの場所でも取れるわけではありません。都市計画法の「用途地域」で、ホテル・旅館を建てられる地域であることが大前提です。一般に、商業地域・近隣商業地域・準工業地域などでは可能で、第一種・第二種低層住居専用地域や中高層住居専用地域といった「住居専用」の地域では原則できません。第一種住居地域は床面積3,000平方メートル以下なら可能、といった条件付きの地域もあります。物件を買う前・借りる前に、用途地域を確認するのが鉄則です。

もうひとつの関門が建築基準法です。もともと住宅として建てられた建物を宿泊施設として使う場合、「用途変更」の手続きが必要になることがあります。特に宿泊用途に使う部分が200平方メートルを超える場合は、用途変更の確認申請が必要です。なお、200平方メートル以下であれば確認申請の手続きが不要になるだけで、宿泊施設として建築基準法の基準（防火・避難関係など）に適合させる必要があることは変わりません。また、検査済証（建物が適法に建てられた証明）が見当たらない古い建物では、調査や是正に想定以上の手間と費用がかかるケースもあります。

当社では、用途地域や建物の状況を踏まえて「宿泊事業に使いやすいか」という観点で物件情報をご紹介しています。許可のハードルは物件選びの段階でほぼ決まる、と言っても言い過ぎではありません。

住宅と宿泊施設では、消防法上の扱いが大きく変わります。旅館・ホテル等の用途になると、自動火災報知設備・誘導灯・消火器などの設置が求められるのが一般的で、建物の規模や構造によってはさらに追加の設備が必要になる場合もあります。カーテンやじゅうたんなどは防炎性能のあるものを使う必要があります。

大阪市で旅館業の許可を申請する際は、消防署が発行する「消防法令適合通知書」の添付が求められます。つまり、保健所より先に消防の確認・検査をクリアしておく必要があるということです。消防設備の工事には日数もお金もかかるため、計画の早い段階で消防署に事前相談に行くことを強くおすすめします。

一棟の建物全体を使うのか、マンションの一室なのかによっても、建物全体としての消防要件が変わります。このあたりは消防設備の専門業者や、旅館業に慣れた行政書士と連携しながら進めるのが現実的です。

大阪市で簡易宿所の許可を取る一般的な流れは、次のとおりです。①保健所への事前相談（この物件で許可が取れそうかの確認）→②建築・消防の関係窓口への相談→③図面の作成と工事計画→④消防設備工事・消防法令適合通知書の取得→⑤保健所へ許可申請（申請手数料が必要）→⑥保健所による立入検査→⑦許可証の交付、営業開始。いきなり申請書を出すのではなく、「事前相談から始まる」のがポイントです。

大阪市では、周辺住民への事前周知（標識の設置や説明など）が求められる場合があります。また、玄関帳場（フロント）に関する基準もあり、ビデオカメラやタブレットなどICT機器の活用で代替が認められるケースもありますが、一定の条件があるため保健所との相談が欠かせません。

申請には正確な図面や書類が求められるため、旅館業申請の経験が豊富な行政書士に依頼するのが一般的です。自力で進めて何度も差し戻されるより、専門家と組んだほうが結果的に早く安く済むことが多い、というのが実務の感覚です。

費用は物件の状態によって大きく変わるため断定はできませんが、考え方の枠組みとしては次の4つに分けられます。①許可申請の手数料（数万円程度）、②消防設備工事（規模により数十万円程度から）、③用途変更や改修が必要な場合の工事費（内容によっては数百万円規模になることも）、④行政書士など専門家への報酬。「合計いくら」とは一概に言えず、物件次第・ケースによるというのが正直なところです。

期間についても、事前相談から許可取得まで数か月単位を見ておくのが安全です。3〜6か月程度で進むケースが多いと言われますが、用途変更や大きな工事が絡むとさらに長くなります。開業目標日から逆算して、余裕のあるスケジュールを組みましょう。

費用と期間を抑える一番のポイントは、「工事が少なくて済む物件を選ぶこと」です。すでに旅館業の許可を取得済みの物件や、要件を満たしやすい物件は市場でも人気が高く、流通量が限られます。気になる物件があれば早めに要件チェックを進めるのがおすすめです。

最後に、新規参入の2つのルートを整理します。簡易宿所は、許可制で用途地域の制約があり初期投資も重くなりがちな一方、日数制限なしで通年運営できます。民泊新法は、届出制で始めやすい反面、年180日の上限があり、家主不在型では住宅宿泊管理業者への管理委託が法律上必須です（大阪市には独自の上乗せルールもあります）。宿泊事業をしっかり収益化したいなら簡易宿所が本命、まず小さく試したいなら新法から、というのが一つの考え方です。

どちらのルートでも、開業後の運営体制づくりが成否を分けます。当社の姉妹サービスである大阪の民泊運営代行「つむぎコネクト」（住宅宿泊管理業者として登録済み）では、許可取得後の運営までサポートしています。私たちは物件探しの段階から開業後まで、一貫してご相談に乗ることができます。

なお、旅館業や民泊に関する制度・基準は今後も変わる可能性があります。最新の取り扱いは必ず大阪市・保健所や行政書士などの専門家にご確認ください。大阪での簡易宿所向き物件探しや許可取得の進め方について、LINEでお気軽にご相談ください。